Na rynku nieruchomości dokonywane są różnego rodzaju transakcje, każda z nich powinna opierać się na podstawie zawartej umowy między stronami dokonującymi transakcji. Umowa powinna być bardzo dokładnie przemyślana i zawierać wszystkie niezbędne elementy oraz ustalenia. Tylko na podstawie takiej umowy w przyszłości będzie można dochodzić swoich ewentualnych roszczeń.
Transakcje na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym kupowane są mieszkania lub domy budowane przez dewelopera. Dla każdego nabywcy wiąże się to z dużym wysiłkiem finansowym i nie ma znaczenia czy kupuje za gotówkę, czy na kredyt. Formą zabezpieczenia interesów nabywcy, ale także dewelopera jest umowa.
Umowa deweloperska jest umową notarialną i zgodnie z ustawą z 2011 r. musi zawierać określone elementy, ale nie zawsze są one dokładnie opisane przez dewelopera. Chcąc dobrze zabezpieczyć się na przyszłość, warto zwrócić uwagę na precyzyjność umieszczonych w niej zapisów.
Najważniejsze jest określenie stron umowy, przedmiotu umowy czyli mieszkania, jego wielkość, usytuowania w bloku. Dodatkowo umowa musi zawierać wszystkie informacje na temat działki, jej położenia.
Istotnym elementem umowy deweloperskiej jest cena mieszkania. Musi zawierać podatek VAT oraz wyszczególnione pozostałe elementy balkony, chodniki, drogi dojazdowe. Dodatkowo w umowie powinny znaleźć się późniejsze koszty utrzymania budynku. Bardzo ważna jest klauzula, że zmiana ceny może ulec zmianie tylko za zgodą obu stron.
Kolejnym ważnym elementem jest zapis dotyczący warunków wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron i terminu złożenia wypowiedzenia.
Pozostałe istotne zapisy to:
– termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
– termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
– termin wpłacania poszczególnych transz,
– rodzaj rachunku powierniczego.
Im umowa bardziej szczegółowa, tym większa gwarancja zabezpieczenia własnych interesów.
Umowy na rynku wtórnym
Umowami zawieranymi na rynku są umowy kupna-sprzedaży oraz umowy najmu mieszkania lub lokalu użytkowego.
Umowa kupna sprzedaży jest umową notarialną, ale mniej skomplikowaną niż umowa deweloperska.
Umowa wynajmu jest umową cywilną zawieraną między właścicielem (wynajmującym) a najemcą. Powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dane obu stron, czas najmu, okres i warunki wypowiedzenia, opis przedmiotu najmu (powierzchnia, stan techniczny), wysokość czynszu oraz termin jego płatności, wysokość kaucji i sposób jej rozliczenia.
W umowie należy określić także sposób rozliczania mediów (prąd, gaz, woda). Do umowy warto także dołączyć protokół wyposażenia mieszkania lub lokalu użytkowego (sprzęt AGD, RTV, naczynia, meble), można dołączyć do niego zdjęcia. Może być to pomocne w przypadku rozliczania kaucji.
Gotowe wzory umów
W internecie dostępne są gotowe wzory umów najmu, które wystarczy wydrukować i wypełnić, jest wtedy pewność, że zawiera ona wszystkie niezbędne elementy.
Każda umowa dotycząca kupna lub najmu nieruchomości musi być bardzo precyzyjna i zawierać jak najwięcej szczegółów. W przyszłości pozwoli uniknąć sporów między stronami.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Dlaczego precyzyjna umowa jest kluczowa w transakcjach nieruchomości?
Precyzyjna umowa jest kluczowa, ponieważ stanowi podstawę dla transakcji, musi zawierać wszystkie niezbędne elementy i ustalenia, a tylko na jej podstawie w przyszłości będzie można dochodzić ewentualnych roszczeń. Im umowa bardziej szczegółowa, tym większa gwarancja zabezpieczenia własnych interesów.
Czym charakteryzuje się rynek pierwotny nieruchomości?
Na rynku pierwotnym nieruchomości kupowane są mieszkania lub domy budowane przez dewelopera. Transakcje te wiążą się z dużym wysiłkiem finansowym dla nabywcy, a formą zabezpieczenia interesów obu stron jest umowa deweloperska.
Jakie najważniejsze elementy powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska powinna zawierać: określenie stron i przedmiotu umowy (mieszkania, jego wielkość, usytuowanie, informacje o działce), cenę mieszkania (z VAT i wyszczególnionymi elementami dodatkowymi), późniejsze koszty utrzymania budynku, klauzulę o zmianie ceny za zgodą obu stron, warunki i termin wypowiedzenia umowy, termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, termin przeniesienia prawa własności na nabywcę, terminy wpłacania transz oraz rodzaj rachunku powierniczego.
Czy umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego?
Tak, umowa deweloperska jest umową notarialną i zgodnie z ustawą z 2011 r. musi zawierać określone elementy, które warto precyzyjnie opisać dla lepszego zabezpieczenia na przyszłość.
Jakie rodzaje umów są zawierane na rynku wtórnym?
Na rynku wtórnym zawierane są głównie umowy kupna-sprzedaży oraz umowy najmu mieszkania lub lokalu użytkowego.
Co powinno znaleźć się w umowie najmu mieszkania?
Umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dane obu stron, czas najmu, okres i warunki wypowiedzenia, opis przedmiotu najmu (powierzchnia, stan techniczny), wysokość czynszu i termin jego płatności, wysokość kaucji i sposób jej rozliczenia. Ważne jest też określenie sposobu rozliczania mediów oraz dołączenie protokołu wyposażenia, np. ze zdjęciami.
